Wat is een omgevingsvergunning?
2
Wat is een omgevingsvergunning en waar moet je rekening mee houden?
Wil je zelf een huis bouwen? Dan krijg je al vroeg in het bouwproces te maken met de omgevingsvergunning. De gemeente beoordeelt daarmee onder andere of jouw woning op de gekozen plek mag komen en of het ontwerp past binnen de regels voor de kavel. Daarnaast gelden er technische eisen en kan voor de bouw een bouwmelding met kwaliteitsborger nodig zijn. Dat klinkt misschien als veel papierwerk, maar met een goede voorbereiding is het proces overzichtelijk. In dit artikel leggen we uit wat een omgevingsvergunning is, wanneer je deze nodig hebt, wat een aanvraag kost en hoe lang de procedure duurt.
Wat is een omgevingsvergunning?
Een omgevingsvergunning is een officiële toestemming om één of meer activiteiten in de fysieke leefomgeving uit te voeren. Denk aan het bouwen van een woning, het aanleggen van een uitrit, het kappen van een boom of het afwijken van de regels voor een locatie. De term bouwvergunning wordt nog veel gebruikt, maar is niet meer de officiële benaming. Sinds de invoering van de Omgevingswet op 1 januari 2024 spreken we van een omgevingsvergunning. Bij de bouw van een woning gaat het niet om één algemene controle. De regels maken onderscheid tussen de ruimtelijke kant van het plan en de technische uitvoering van de woning.
Wanneer heb je een omgevingsvergunning nodig?
Voor het bouwen van een nieuwe woning heb je een omgevingsvergunning nodig voor de ruimtelijke kant van het plan. De gemeente bekijkt dan bijvoorbeeld of op de kavel een woning is toegestaan en welke afmetingen, positie en uitstraling mogelijk zijn.
Of een vergunning, melding of andere toestemming nodig is, hangt af van het bouwplan en de locatie. Gemeenten kunnen in hun omgevingsplan lokale regels opnemen. Ook kunnen aanvullende regels gelden wanneer je bouwt in de buurt van water, natuur, een monument of een beschermd stads- of dorpsgezicht. Via de Vergunningcheck van het Omgevingsloket kun je een eerste controle uitvoeren. Bespreek de uitkomst ook met de gemeente of de partij die jouw aanvraag voorbereidt. Een vergunningvrije bouwactiviteit is namelijk niet automatisch regelvrij: het bouwwerk moet nog steeds aan de geldende regels voldoen.
De ruimtelijke en technische kant van een bouwplan
Onder de Omgevingswet is bouwen gesplitst in een ruimtelijk en een technisch deel. Je kunt daardoor voor één woning met zowel een omgevingsvergunning als een bouwmelding te maken krijgen.
De omgevingsplanactiviteit
De omgevingsplanactiviteit gaat over de vraag of jouw woning op de gewenste plek mag worden gebouwd. De gemeente kijkt onder andere naar:
- de functie van de kavel;
- de positie van de woning op het perceel;
- de maximale bouw- en goothoogte;
- de oppervlakte die bebouwd mag worden;
- de afstand tot de perceelgrenzen;
- de vorm en uitstraling van de woning;
- eventuele welstands- en beeldkwaliteitseisen.
De regels voor de uitstraling kunnen veel invloed hebben op het ontwerp. Misschien wil je een moderne woning met een plat dak, een schuurwoning met houten gevelbekleding of juist een huis met een traditionele bakstenen gevel. Het beeldkwaliteitsplan kan eisen stellen aan onder andere de kapvorm, kleuren, kozijnen en gevelmaterialen. Door die voorwaarden vroeg te onderzoeken, voorkom je dat een ontwerp later ingrijpend moet worden aangepast.
De technische bouwactiviteit
De technische bouwactiviteit gaat over de kwaliteit en veiligheid van de woning. De woning moet voldoen aan het Besluit bouwwerken leefomgeving, afgekort Bbl. Daarin staan onder andere eisen voor:
- constructieve veiligheid;
- brandveiligheid;
- ventilatie en gezondheid;
- daglicht;
- isolatie en energiezuinigheid;
- toegankelijkheid en bruikbaarheid.
Een nieuwe woning valt doorgaans onder gevolgklasse 1 van de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen. Voor de technische bouwactiviteit is dan meestal geen aparte technische omgevingsvergunning nodig, maar wel een bouwmelding. Ook moet een onafhankelijke kwaliteitsborger worden ingeschakeld.
De kwaliteitsborger beoordeelt de technische risico's, stelt een borgingsplan op en controleert tijdens de bouw of de woning aan de technische regels voldoet. De bouwmelding moet uiterlijk vier weken voor de start van de bouw bij de gemeente zijn ingediend. Zonder complete bouwmelding en kwaliteitsborger mag de bouw niet beginnen.
Welke stukken heb je nodig voor een omgevingsvergunning?
De gemeente moet het bouwplan goed kunnen beoordelen. Daarom bestaat een aanvraag uit meer dan alleen een plattegrond. Bij een nieuwbouwwoning kun je onder andere denken aan:
- een situatietekening van de kavel en de omgeving;
- plattegronden van alle bouwlagen;
- gevelaanzichten en doorsneden;
- maatvoering, hoogtes en oppervlaktes;
- informatie over kleuren en materialen;
- bouwkundige details;
- constructieve berekeningen;
- een BENG-berekening;
- een ventilatieberekening;
- informatie over daglicht, isolatie en brandveiligheid.
Hoe verloopt het aanvragen van een omgevingsvergunning?
Een goede aanvraag begint ruim voordat de documenten naar de gemeente worden gestuurd. Voor een nieuwe woning ziet het traject er globaal als volgt uit.
1. Controleer de mogelijkheden van de kavel
Onderzoek eerst wat volgens het omgevingsplan en eventuele beeldkwaliteitseisen is toegestaan. Controleer onder andere het bouwvlak, de maximale hoogte, het bebouwingspercentage, de kapvorm en de toegestane functie. Doe dit bij voorkeur voordat je de kavel definitief koopt.
2. Maak een ontwerp dat bij de kavel past
Vertaal jouw woonwensen naar een woningontwerp dat rekening houdt met de lokale regels. Bij Eigenwijs Bouw is het tekenwerk altijd maatwerk. Daardoor kunnen we de indeling, kozijnen, gevelbekleding, uitbouw en andere onderdelen aanpassen aan jouw wensen én aan de mogelijkheden van de kavel.
3. Bespreek het plan eventueel vooraf met de gemeente
Bij twijfel kan een conceptverzoek of vooroverleg verstandig zijn. De gemeente geeft dan een eerste reactie op de haalbaarheid van het plan. Zo'n reactie is nog geen definitieve vergunning, maar kan wel voorkomen dat je een volledig uitgewerkt ontwerp indient dat op belangrijke punten niet voldoet. Informeer vooraf naar de procedure, doorlooptijd en eventuele kosten van het vooroverleg.
4. Werk de woning technisch uit
Na de ontwerpfase worden de benodigde tekeningen en berekeningen gemaakt. Alle informatie moet op elkaar aansluiten. Een verschil tussen de plattegrond, constructieberekening of BENG-berekening kan tot vragen en vertraging leiden.
5. Dien de aanvraag in via het Omgevingsloket
De omgevingsvergunning wordt digitaal aangevraagd via het Omgevingsloket. Je kunt verschillende activiteiten eventueel tegelijk aanvragen. De gemeente controleert eerst of de aanvraag compleet is en beoordeelt daarna het plan inhoudelijk.
6. Beantwoord eventuele aanvullende vragen
De gemeente kan om extra tekeningen, berekeningen of uitleg vragen. De beslistermijn kan worden opgeschort totdat de gevraagde informatie is aangeleverd. Snel en volledig reageren helpt om onnodige vertraging te voorkomen.
7. Regel de kwaliteitsborger en bouwmelding
Voor een grondgebonden nieuwbouwwoning moet meestal een kwaliteitsborger worden ingeschakeld. De kwaliteitsborger maakt een risicobeoordeling en borgingsplan. Deze informatie is nodig voor de bouwmelding die uiterlijk vier weken voor de bouwstart moet worden gedaan.
8. Meld de woning gereed
Na de bouw is een gereedmelding nodig. Daarbij worden onder andere de verklaring van de kwaliteitsborger en het dossier voor het bevoegd gezag aangeleverd. Als de gereedmelding compleet is, mag de woning in beginsel twee weken later in gebruik worden genomen.
Hoe lang duurt een aanvraag voor een omgevingsvergunning?
Voor de meeste aanvragen geldt de reguliere procedure. De gemeente heeft dan normaal acht weken om een besluit te nemen. Deze termijn mag eenmalig met maximaal zes weken worden verlengd. Wanneer de aanvraag niet compleet is en de gemeente om aanvullingen vraagt, wordt de beslistermijn tijdelijk opgeschort.
Houd er rekening mee dat deze termijnen alleen gaan over de behandeling van de ingediende aanvraag. Het controleren van de kavel, ontwerpen van de woning, voeren van vooroverleg en maken van berekeningen gebeurt daarvoor. In de praktijk neemt een zorgvuldige voorbereiding daarom vaak meer tijd in beslag dan mensen vooraf verwachten.
Na het besluit geldt bovendien een bezwaartermijn van zes weken. Belanghebbenden, zoals omwonenden, kunnen in die periode bezwaar maken. Controleer voordat je begint altijd wanneer de vergunning in werking treedt en bespreek de risico's van starten tijdens de bezwaarperiode.
Wat kost een omgevingsvergunning?
Voor een omgevingsvergunning bestaat geen vast landelijk tarief. De gemeente brengt voor de behandeling van de aanvraag leges in rekening. De hoogte verschilt per gemeente en kan afhangen van de bouwkosten en de activiteiten die je aanvraagt. De actuele tarieven vind je in de legesverordening van de betreffende gemeente. Naast de gemeentelijke leges moet je mogelijk rekening houden met kosten voor:
- het ontwerp en bouwkundig tekenwerk;
- constructieve en bouwfysische berekeningen;
- de kwaliteitsborger;
- een conceptverzoek of vooroverleg;
- aanvullende onderzoeken naar bijvoorbeeld bodem, geluid, natuur, archeologie of stikstof;
- aanpassingen aan het ontwerp wanneer het plan niet direct voldoet.
Neem deze kosten vanaf het begin op in het totale bouwbudget. Daarmee voorkom je dat het beschikbare bedrag voor de bouw en afwerking van de woning onverwacht kleiner wordt.
Heb je naast de omgevingsvergunning nog andere toestemmingen nodig?
De toestemming voor het bouwen van de woning is niet altijd het enige wat geregeld moet worden. Afhankelijk van het project kun je ook te maken krijgen met activiteiten voor:
- het aanleggen of veranderen van een uitrit;
- het kappen van bomen;
- sloopwerkzaamheden;
- werkzaamheden bij een watergang of waterkering;
- het aansluiten op of wijzigen van de riolering;
- mogelijke gevolgen voor beschermde planten en dieren;
- werkzaamheden bij een monument;
- grondverzet of andere milieubelastende activiteiten.
Sommige activiteiten kunnen in één aanvraag worden gecombineerd, terwijl voor andere een aparte melding of toestemming nodig is. De Vergunningcheck geeft hiervoor een eerste indicatie. Controleer daarnaast of de gemeente, provincie of het waterschap aanvullende eisen stelt.
Wat regelt Eigenwijs Bouw voor de omgevingsvergunning?
Een woning bouwen begint bij ons met jouw woonwensen en de mogelijkheden van de kavel. Binnen ons 10-fasen bouwtraject begeleiden we je vanaf de eerste plannen tot de casco oplevering. Eigenwijs Bouw verzorgt onder andere:
- het woningontwerp en bouwkundig tekenwerk op maat;
- de technische voorbereiding van de woning;
- de aanvraag van de omgevingsvergunning namens jou;
- de constructieve berekeningen;
- de BENG-berekening;
- de ventilatieberekening;
- begeleiding en advies tijdens het voortraject.
Welke aanvullende onderzoeken nodig zijn, hangt af van de locatie. Een stikstofberekening is bijvoorbeeld geen standaardonderdeel van ons aanbod. Als deze nodig is, kunnen we de berekening namens jou uitbesteden aan een partner. Ook maken we vooraf duidelijke afspraken over de kwaliteitsborger, bouwmelding, afbouw en gereedmelding, zodat bekend is wie waarvoor verantwoordelijk is.